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                                                    公司|負重接手「中都系」資產 銀城國際的「冰火」舞步

                                                    本文由:李含之 编辑 2019年07月20日 9:10 金融信息294 ℃

                                                    【京都动画发生爆炸】

                                                    自3月6日登陸港交所以來△,銀城國際便開始了頻繁動作▽♀。6月底拿下江蘇住宅、零售及商業物業項目東樾府的控制權后;7月2日銀城國際旗下的物業公司銀城生活服務IPO通過港交所聆訊π□,7月3日在公開市場以底價25.1億元拿下南京城中玄武湖旁稀缺商住地⊿▽。但其賬面資金情況能否支持其加速擴張的步伐∵π,也一直是市場關注的焦點♂。

                                                    對此□,記者致電聯繫銀城國際▽◇,被告知相關情況需要等證券事業部回復?〇,截至發稿前〇◇↑,記者並未收到任何回復⌒◇┊。

                                                    據悉⊿π□,按此次交易協議約定⌒♀?,銀城國際需要在半年時間內支付完25.3億元交易資金?▽﹡,這對於截至2018年底現金及現金等價物僅有15.89億元▽,凈資本負債比率高達352%〇,又剛以25.1億元拿下南京地塊的銀城國際來說⊙∟,資金顯得頗為緊張〇∟。

                                                    「土地儲備不足一直是銀城國際突破規模的難點∵〇,通過合作併購方式進行資產重組⊿∟﹡,可以以較低成本增加企業的土地儲備□⊙。對於一些中小型房企來說∴,併購和合作有時可以拿到很有潛力的項目⊙♂〇,經過挖掘和運作后∴,也可以獲得不薄的利潤〇。」安信國際分析師黃卓偉在接受記者採訪時表示↑↑。

                                                    極速狂奔之下♂□,持續增長的「負債」如同懸于頂上的達摩克利斯劍∵♀。根據招股書資料顯示☆,2015年至2017年☆↑,銀城國際的資本負債率分別為141.1%、238.7%、284.9%♀♀?。短期償債壓力也猛增∟♂,2018年△,銀城國際短期借款由上年的13.42億元猛增至53億元↑⌒,而賬面貨幣資金僅15.89億元△◇,即使加上受限制現金1.23億元◇⌒,也僅17億元∟♂,短期償債壓力巨大〇△∟。長期借款48.91億元▽☆⊿,公司凈負債率一度高達350%♂。雖然上市后負債結構有所調整┊﹡◇,但也高達250%↑∟∟。

                                                    擴儲、併購、赴港IPO☆,自2016年起∵♀,這家成立於1993年的南京本土房企便開始展現對規模的渴望∴。根據招股書資料顯示∟,2015年~2017年♂,銀城國際總收益分別為20.9億元、25.03億元及46.75億元♂◇┊,三年複合增長率為49.5%∟∟♂。截至2018年10月31日⊙┊π,銀城國際總收益為36.65億元∟π。從三年收入增長來看♀π┊,銀城國際一直在加碼提速↑。

                                                    然而這筆看起來性價比頗高的交易□?,起初在資本市場卻不被看好▽♂,自7月11日公告發佈其┊☆▽,銀城國際股價一度出現小幅震蕩☆﹡▽。

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                                                    銀城國際在回復媒體採訪時曾解釋:「去年單個時點的資金為靜態值⊿♀,而企業經營運作是動態和連續的⊙◇∴,單看銀城國際上半年銷售金額就有78.99億元∴。另一方面⊙,項目獲取的資金不單單會使用自有資金□〇,有時也會使用來自金融機構的借款﹡△◇。」

                                                    在這筆交易中出現了一個比較有趣的角色——臨安屹翔☆?♂。根據企查查資料顯示△▽,臨安屹翔成立於2008年⊙∟□,註冊資本1000萬元♀∟┊,是當年違約未能完成交易的杭州屹翔百分百持股公司▽┊﹡。董事長均為周建榮﹡♀△。根據資料顯示◇,杭州屹翔前身系國有全資企業:杭州市餘杭華夏經濟投資開發有限公司π,主要從事杭州市餘杭區基礎設施建設、舊城改造開發等△π。2001年杭州市餘杭區華夏經濟投資開發有限公司轉換經營機製成立了股份制企業:杭州屹翔房地產開發有限公司┊。在這筆交易中◇△〇,杭州屹翔似乎才是最大的贏家⌒?↑,雖然當年因資金問題導致違約損失了2億元的違約金?⊿。但時隔2年♂∵,藉由臨安屹翔與銀城國際的合作協議?,最終以1億元價格獲得19間財困公司中的17間┊△,總的來說雖有周折但卻也終得圓滿♂。

                                                    杭州屹翔的違約導致「中都系」資產包重新踏上尋找買主之路∴∟,直至銀城國際的出現□。根據銀城國際發佈的公告顯示⌒,此次收購由銀城國際全資附屬公司南京銀嘉淵及臨安屹翔(作為重整投資者)合作收購π〇。根據合作協議∟,南京銀嘉淵向臨安屹翔出售17間非目標公司的全部股權及相關不良資產﹡,總代價為1億元?∟,由臨安屹翔直接向管理人支付∵∟。按上述安排∵〇,銀城國際最終將以收購代價凈額24.3億元實際收購兩間目標公司⊿。

                                                    而銀城國際在這筆交易中☆⌒,也算收益頗豐♀♂。根據資料顯示⊿♂,銀城國際此次獲得的目標公司之一浙江臨安中都置業♂〇,主要資產位於浙江省杭州巿臨安區的臨安中都土地及樓宇♂▽,該土地目前仍在開發住宅等物業項目總共分為六期⌒﹡,佔地面積96.6萬平方米▽∴⊿,總建築面積約62.96萬平方米□┊,目前還有約49.8萬平方米待售◇◇。另一目標公司臨安青山湖畔項目是此次銀城國際□∴π,總規劃面積約3000多畝﹡,總建築面積約90萬平方米┊▽,分為六期開發∵。在中都破產以前□♂┊,1~-3期都已交付△☆,4期部分工程已啟動但未售♂﹡♂,5~6期未開發∴∴,4~6期存量用地約600畝♂。

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                                                    「從地價來看↑﹡,以最近一次土拍為例↑∟△,榮盛以總價13.27億元?,樓麵價9748元/平方米競得青山湖宅地♂∵⊿,自持比高達26%〇⊙∟。另一宗位於臨安濱湖新城的低密度宅地☆▽?,被西房競得□⌒,總價46499萬元♀∴∵,樓麵價8732元/平方米⊙∟。相比之下﹡▽♀,銀城國際以不到25億元的總價拍下約100萬平方米佔地面積的土地資產性價比很高△。」前述杭州本地房企投拓部經理表示﹡。

                                                    「這幾年很多品牌房企湧入南京⊙〇☆,給南京本土企業也帶來了生存壓力↑↑┊。規模是這個行業的生存法則﹡∴□,也決定着企業能不能融到錢☆↑?,在現在的市場環境下♀,不進則退π,所以只能閉眼狂奔∟◇。」一位南京本地房企營銷總經理告訴記者♀。

                                                    ( 郑重声明:本文版权归原作者所有,转载文章仅为传播更多信息之目的,如作者信息标记有误,请第一时间联系我们修改或删除,多谢。 )

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