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                                                                地產業馬太效應:增多的千億房企 患上了大企業病

                                                                本文由:王成益 编辑 2019年07月23日 8:03 国际要闻4175 ℃

                                                                【蔡徐坤粉丝团】

                                                                中梁控股的跨躍式發展∴♂﹡,在某種程度上↑⊿,也是地產行業規模化浪潮的一個縮影□?。來自克而瑞的數據顯示┊,2016―2018年↑,千億元房企數量由12家增至30家▽,TOP100房企入榜金額門檻也從156.8億元增至218.5億元⌒∵。

                                                                另一家千億元房企高層也告訴時代周報記者⊙,目前樓市調控和融資收緊雙重壓力下⊙,房企不再奢望未來市場還會有高增長♂〇,平穩之下反而有利企業改善內部管理♂◇∴,爭取均衡發展⊙┊⌒。

                                                                馬太效應愈演愈烈儘管大公司享受集中採購、財務成本等諸多優勢π,但在2015年前π,受本地化管理困難等制約▽,集中度呈現緩慢上升態勢♀﹡◇。然則2015年之後又是另外一幅景象♂,「2015年境內債券市場的放開↑☆↑,跟投機制的推廣使得天平進一步向大公司傾斜↑⊙∴,集中度由此快速上升∟▽∟。」中信證券陳聰表示∴∟□,根據調研報告?▽,萬科、恆大等19家大公司在2011年到2015年♂,每年平均跑贏行業10個百分點▽∟▽。2016年之後集中度上升明顯加速♂△⊙,這些公司在2016―2018年分別跑贏市場17、38、15個百分點□。

                                                                地產業馬太效應:增多的千億房企 患上了「大企業病」時代周報記者 胡天祥 發自廣州7月16日△,中梁控股(02772.HK)正式在香港聯交所掛牌交易◇。這家發跡于溫州、擁有「小碧桂園」之稱的地產公司∵↑,僅用了三年時間π∴,便將合約銷售額從2016年的190億元提升至2018年的1015億元π。

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                                                                千億元規模房企層出不窮的同時⌒∵∟,機構臃腫、決策緩慢 、人才流失等大企業病↑▽,也逐漸在房企內部顯現⊿⌒。「公司內部目前的突出問題就是層級太多π,一個流程要走好久☆〇,管理上不夠扁平化⊙⌒﹡。」一家千億元級房企內部人士告訴時代周報記者⊙□。

                                                                據克而瑞的數據顯示∟,2015年⊙↑△,在市場回暖和競爭加劇雙重因素的推動下□,TOP100房企金額門檻突破百億△♂∟,從70億元增加至104億元;面積門檻從48萬平方米增加至90萬平方米;TOP100房企銷售金額集中度增加1.86個百分點至39.64%☆。到了2016年?,中國房地產市場突飛猛進☆♂,量價齊升﹡,而規模房企憑藉自身品牌優勢、產品優勢、融資優勢以及城市布局的先發優勢∟∟☆,銷售突飛猛進♂◇,同時還通過收併購△↑,品牌輸出等方式〇∟,大幅提升規模♂⌒♂,行業集中度進一步提升?π▽。

                                                                2016年♂,200強房企總銷售額集中度已超50%┊∴△,在中國房地產市場上佔據了「半壁江山」♂。2017年﹡,碧桂園、萬科、恆大三家龍頭房企銷售均破5000億元♂π△,千億房企數量從2016年的12家增至17家〇。步至2018年⌒⊙,千億元房企數量大幅增加至30家⊿∵,TOP10入榜門檻超2000億元☆⊿,TOP30門檻已達千▽∟,TOP100房企的門檻增長近43%達218.5億元♂。

                                                                謹防大企業病企業不斷做大規模的同時♀?,如何預防「大企業病」也成為擺在管理者面前的課題∵。萬達集團董事長王健林曾在2016年接受媒體採訪時表示⊿♀♂,萬達也患上了「大企業病」◇⊙♂,缺少活力與創新┊,應對市場和時代變化遲緩△π。

                                                                同為龍頭房企的碧桂園♀▽,也在規模迅速增長的同時♂⊿,不斷改進內部管控模式⌒☆♀。2010年∟,碧桂園正式在內部提出三級管控模式▽,即總部精幹高效♂,區域做實做強∴△π,項目責任到人┊。隨後〇┊∟,總部開始加大授權力度給區域↑。在此期間?,為了檢驗管理改革的成效∟⊙⊿,碧桂園董事局主席楊國強還親自擔任江門一個項目總經理⌒⊿﹡,總裁莫斌擔任惠州一個項目總經理∴。

                                                                國泰君安證券也表示∟?,具備規模優勢的房企在融資、銷售、拿地、運營等諸多環節都更勝一籌□∟◇。「融資方面☆∟↑,國內主流銀行會直接根據規模劃定授信額度以及利率條件﹡☆⌒,部分銀行只針對TOP50或TOP30的房企開放融資♂△⌒。大型房企融資成本相較中小型房企有絕對優勢☆,第一梯隊的大型民營房企綜合融資成本能低至4%―5%∟⊿◇,而第二梯隊的中型民營房企綜合融資成本往往達到7%―8%◇┊。」國泰君安還舉例稱?⊿♂,運營方面♀┊☆,目前的地產行業越來越強調「快周轉」∟♂?,對房企的運營能力提出了更大的挑戰∵□,大型開發商具備更強的跨區域項目運營能力∟┊∵。

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                                                                而早在2010年〇⌒,另一家大型房企萬科就已將「大企業病」作為重點調整計劃♂∟。2010年π▽,萬科銷售金額達1081.6億元⊙,同比增長70.5%∟♀▽,首次登上千億元級平台▽□♂。但時任萬科集團總裁的郁亮卻轉而主導「180計劃」↑⊿,該計劃將萬科所有區域公司總部從80多人縮減到24人⌒∵,集團總部從300人減少到180人⊙,總部和區域的人才被派到了一線公司;一些部門被合併⊙,如集團融資、投資和營銷部門合而為一⊙∵,集團工程、採購和質量部門也合而為一;部分規則趨向明確π☆▽,如幹部必須從一線提拔等△☆。

                                                                今年以來⊿◇,碧桂園再次對組織架構進行優化調整⊙⊙,持續推進權責下放和精簡業務流程♀。據了解┊,集團總部13個中心原有的68個部門已精簡至37個部門♂♂⊿。今年6月底?◇?,碧桂園開始籌劃對北京區域、京東區域、京南區域、京西區域、京北區域進行整合?,調整后將由原來的五個區域合併成兩個區域∵♀♂,即北京區域和京東北區域∟﹡?。

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                                                                時代周報記者獲悉∴∵♂,2016年以來♂〇↑,隨着公司規模的不斷擴大﹡□,奧園也陸續開展管理體制改革☆□,並成立地產、商業地產、國際投資、金控、文旅、健康生活、奧買家七大二級集團♂♀,賦予高度自主權∟♂⌒。今年⊙,奧園又新增了科技集團∴,二級集團增至八個♀。

                                                                「房企為什麼要加速奔跑〇∴◇?如果不加速沖規模↑﹡▽,不做大做優﹡⊙☆,以後的地位就不屬於他們▽。」上述房企高層告訴時代周報記者♂⌒, 目前資源都在向大房企集中∴∵?,銀行等金融機構也很少再給百強房企以外的房企貸款△◇┊。

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                                                                到了2018年□π,為進一步減少部門壁壘☆⊿,實現扁平高效的管理模式∟,萬科對內宣布撤銷總部全部部門設置?♀┊,另成立事業發展中心、管理中心和支持中心〇□△,共三個中心π∴☆。在去年9月舉行的媒體交流會上⌒,現任萬科集團董事長郁亮透露┊,萬科組織架構重建已基本完成⌒,後期將進行第二階段修補♂。

                                                                ( 郑重声明:本文版权归原作者所有,转载文章仅为传播更多信息之目的,如作者信息标记有误,请第一时间联系我们修改或删除,多谢。 )

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